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랜드워크 :: 토지거래계약허가

 

 

 

 

  1. 허가구역의 지정

 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항]

 ①

 

 

국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다.

 

 

  2. 토지거래계약에 관한 허가

 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항 및 제6항]

 ①

허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

  허가대상 거래계약

법 제118조제1항의 규정에 의한 "대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우"의 대가에는 금전에 한하지 아니하고, 물물교환 · 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무인수, 채무면제, 무체재산권 및 영업권 등도 포함되며,

다음 각호의 1에 해당하는 거래는 동항의 규정에 의한 허가대상이 된다.

 

 1.

 

2.

 

 

3.

 

 

4.

 

 

5.

 

 

6.

 

 

7.

 

 

8.

 

9.

 

개인기업을 법인으로 전환함에 따라 개인기업의 토지를 법인에게 현물출자하는 경우

 

가등기담보등에관한법률에 따라 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제 예약 등을 체결하는 경우

 

매매예약 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행중인 토지를 선의의 제3자인 현재의 소유권자가 다른 사람에게 매도하고자 하는 경우

 

집행력 있는 판결을 원인으로 하여 소유권이전등기를 하고자 하는 경우로서, 재판의 원인이 된 당초의 계약이 토지거래계약허가구역 지정 이후에 체결된 경우. 이 경우 매도인이 허가신청을 거부한 때에는 매수인(등기권리자) 단독으로 허가신청을 할 수 있다.

 

환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역(종전의 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업지구를 포함한다. 이하 같다)안의 체비지를 공매입찰의 방법으로 낙찰받아 취득한 토지를 환지처분되기 전에 미등기상태에서 토지거래를 하는 경우

 

법령에 따른 공공사업으로 인한 보상으로 토지에 관한 소유권 또는 지상권을 취득한 자가 그 권리를 이전하고자 하는 경우. 이 경우 그 권리의 등기 여부는 고려하지 아니한다.

 

영 제121조제4호 내지 제9호의 규정에 의하여 허가제에 관한 규정을 적용받지 아니하고 토지 등을 공급받은 자가 그 권리를 타인에게 이전하고자 하는 경우. 이 경우 그 권리의 등기여부는 고려하지 아니한다.

 

국적법 제12조제1항의 규정에 의한 이중국적자가 토지거래를 하는 경우

 

그 밖에 부담부 증여 등 사실상의 대가가 수반되는 경우

 

  허가대상이 되지 아니하는 경우

다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 법 제118조제1항의 규정에 의한 허가대상이 되지 아니한다.

1.

2.

3.

4.

 

상속 등 대가가 없는 거래인 경우

집행력있는 판결에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우

점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우

매매예약의 가등기를 경료하고 본계약의 성립으로 볼 수 있는 예약완결의 의사표시일이 허가구역으로 지정되기 이전인 경우로서, 허가구역으로 지정된 이후에 당해 토지에 대한 본등기를 하는 경우

 

 ⑥

제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

토지거래계약허가 이전의 계약은 "유동적 무효‘로서 법률행위가 효력을 발생시키지 못하지만 추후에 인.허가를 받으면 소급해서 또는 장래에 유효하게 되는 것으로 당사자간 거래허가를 전제로 토지를 매매 후 허가를 받을 경우 확정적으로 유효하게 된다.

이 경우 계약불이행으로 인한 손해배상의무는 발생하지 않으며 계약당사자간 허가를 득하는데 협력할 의무가 있다.

 

 

  3. 토지거래허가의 신청

 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제3항 내지 5항]

 ③

제1항에 따른 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서 에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획, 취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 국토해양부령으로 정한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획이 변경된 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장·군수 또는 구청장에게 그 변경 사항을 제출할 수 있다.

1. 당사자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)
2. 토지의 지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정현황
3. 토지의 정착물인 건축물·공작물 및 입목 등에 관한 사항
4. 이전 또는 설정하고자 하는 권리의 종류
5. 계약예정금액
6. 토지의 이용에 관한 계획
7. 토지취득에 필요한 자금조달계획    


 ④

시장·군수 또는 구청장은 제3항에 따른 허가신청서를 받으면 「민원사무처리에 관한 법률」에 따른 처리기간에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분 사유를 서면으로 알려야 한다. 다만, 제122조에 따라 선매협의(先買協議) 절차가 진행 중인 경우에는 위의 기간 내에 그 사실을 신청인에게 알려야 한다.

 

 ⑤

제4항에 따른 기간에 허가증의 발급 또는 불허가처분 사유의 통지가 없거나 선매협의 사실의 통지가 없는 경우에는 그 기간이 끝난 날의 다음날에 제1항에 따른 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 발급하여야 한다.

 

 

  4. 불허가처분을 받은 토지에 관한 매수 청구

 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제123조]

 ①

 

 

제118조제1항에 따른 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

 

제1항에 따른 매수 청구를 받은 시장·군수 또는 구청장은 국가, 지방자치단체, 한국토지공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다. 다만, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 공시지가보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 매수할 수 있다.